Софтуерът не извинява Агенцията по вписванията (АВ) за издадено невярно удостоверение за тежести, законът я задължава как да води имотните партиди и тя трябва да се ръководи от него, а не от информационните си продукти, за да гарантира правната сигурност. Това следва от решение на Варненския апелативен съд (ВАпС), който осъди АВ да плати на двама съпрузи, изгубили дома си, обезщетение, което с лихвите и разноските до момента надхвърля 100 000 лв.
ВАпС потвърждава решението на окръжния съд в града, който също осъди агенцията. Апелативните съдии обаче не просто се съгласяват с изводите на първата инстанция, а излагат съществени съждения за отговорността на АВ и засягат актуалния проблем с липсващия вече 20 години у нас Имотен регистър.
През 2013 г. апартаментът е продаден на съпрузите, които сега съдят Агенцията по вписванията. Преди изповядването на сделката те изискали от продавача да им предостави в оригинал удостоверение от Службата по вписванията във Варна, от което да е видно, че имотът не е обременен с тежести. На 20 февруари 2013 г. е издадено удостоверение, че апартаментът няма вещни тежести.
До издаването му се стига, тъй като възбраната на апартамента е вписана само по персоналната партида на продавача като ЕТ, но не и по тази за него като физическо лице, няма я и по партидата на самия имот. И това се е случило, въпреки че едноличният търговец носи отговорност за задълженията си с цялото си имущество и като физическо лице.
През 2015 г. съпрузите продали имота на друга жена, като си запазили безвъзмездно и пожизнено право на ползване на жилището.
Междувременно през 2011 г. служителят на първия му собственик спечелил делото си за заплатите, имотът бил изнесен на публична продан от частен съдебен изпълнител и е продаден през 2019 г.
Така съпрузите губят доживотното си право на ползване, а жената, купила апартамента от тях – собствеността си. Тримата завеждат дело за обезщетение, като семейството иска общо 81 500 лв., а новата собственичка на апартамента още толкова, като след експертиза, пред втората инстанция тя вече претендира за 53 000 лв.
Варненският окръжен съд призна иска на двамата съпрузи, но отхвърли този на новата собственичка, тъй като при нейната сделка не е издавано ново удостоверение за тежести (повече за решението на първата инстанция виж тук).
Недоволни, тя и Агенцията по вписванията обжалват.
Пред апелативния съд АВ настоява, че тя не отговаря за невярното удостоверение за тежести, тъй като охранителното производство се извършва от съдията по вписванията, който не е в трудовоправни отношения с нея, нито дейността му се възлага от нея.
Тази теза категорично е отхвърлена от ВАпС. „Правомощията на агенцията във връзка с вписванията и воденето на съответните регистри са възложени по силата на нормативен акт – Правилника за вписванията. С разпоредбата на чл. 49 от него изрично е предвидена отговорност на Агенцията по вписванията за вреди, произтичащи от неточности между данните по книгите за вписване и издадените удостоверения. Касае се за нормативно уреден, особен деликтен състав, съгласно който при наличие на общите предпоставки по чл. 49 във вр. с чл.45 от ЗЗД, Агенцията по вписванията отговаря за причинените вреди от невярно удостоверяване на подлежащи на вписване обстоятелства“, заявяват апелативните съдии Диана Джамбазова (председател на състава), Маринела Дончева (докладчик) и Росица Станчева.
Те посочват, че в случая са налице всички предпоставки за отговорност за непозволено увреждане.
Апелативните съдии напомнят, че според Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) за всеки имот се създава партида, която се състои от 5 части.
И коментират каква е целта на имотния регистър. „Създаването на имотния регистър е подчинено на идеята за всеки имот да се създаде отделна партида, по която да се вписват всички обстоятелства, свързани с придобиването и прехвърляне на вещни права, както и за учредените вещни тежести. Целта на тази законодателна реформа е да се даде публичност и достъпност на информацията за имота и достоверно проследяване на настъпилите правоприемства, за което персоналните партиди не осигуряват достатъчно възможности. Затова при вписване на различните обстоятелства, те следва да бъдат нанесени и отразени в съответните регистри, което да позволи извършването на справки и удостоверявания въз основа на тях“, пише в решението.
ВАпС заявява, че тази нормативна уредба е от 1 януари 2001 г. – когато влезе в сила ЗКИР, и стъпва и на издадената въз основа на него Наредба № 2 от 21.04.2005 г. за воденето и съхраняването на имотния регистър.
„Следователно, към датата на издаване на удостоверение № 2067/20.02.2013 г. са били в сила изискванията за воденето на имотния регистър, поради което не може да се сподели възражението на ответника, направено с отговора на исковата молба, че използваният от Агенцията по вписванията програмен продукт бил с ограничени възможности до въвеждането през 2009 г. на нова електронна система за вписвания. Законът съдържа изрични и конкретни изисквания, за спазването на които е отговорна Агенцията“, заключава съдът.
Той подчертава, че няма спор, че възбраната е била отразена само по персоналната партида на ЕТ, а не и по тази на имота и на физическото лице. „Това удостоверяване е невярно, и поради това – неправомерно с оглед законно определения статут на физическото лице – търговец“, пише ВАпС.
Съдът излага подробни съждения за фигурата на ЕТ и подчертава, че при сключване на сделки с недвижими имущества, обременяването им с тежести, включително налагането на възбрани, трябва еднозначно да бъдат отразени както по партидата на имота, така и по персоналната партида и на ЕТ, и на физическото лице.
„Неспазването на това изискване подкопава правната сигурност, а в конкретния случай е станало причина за настъпване на вреди. Причинната връзка е пряка и непосредствена, защото именно въпросното удостоверение за липса на тежести, издадено два дни преди сключване на сделката, е създало у купувачите невярната представа, че върху имота не тежи възбрана“, заявява ВАпС.
И стига до извода, че претърпявайки евикция, съпрузите са били лишени от правото на ползване на имота, учредено в тяхна полза.
Апелативният съд се съгласява с изводите на първата инстанция, че жената, придобила от тях имота през 2015 г., няма право на обезщетение, тъй като за тази сделка не е вадено ново удостоверение за тежести. „Въпреки че продавачите добросъвестно са декларирали пред нотариуса липсата на тежести върху имота, това тяхно изявление не може да ангажира отговорността на Агенцията по вписванията за невярно удостоверяване, материализирано в документ, издаден две години по-рано“, заявява съдът.
